Гарантии безопасности сделки или дополнительные риски? Непредвиденные расходы или возможность сэкономить? Ответ на эти вопросы связан как с особенностями законодательства в той или иной стране, так и с личными целями покупателя.

Желание купить недвижимость за границей часто наталкивается на одно юридическое препятствие: во многих странах земля, как правило, не продается иностранцам. Из этой ситуации существует стандартный выход: оформить покупку не на себя лично, а на компанию, которую можно создать специально для этой цели. Существуют и другие случаи, когда не только землю, но и само жилье имеет смысл оформить не на физическое, а на юридическое лицо.

Свой среди чужих

Управление земельными ресурсами напрямую связано с суверенитетом государства. При этом власти всегда заинтересованы в привлечении иностранных инвестиций, а открывать серьезный бизнес, не обладая долгосрочными правами на используемую землю, иностранный инвестор вряд ли захочет. Поэтому во многих странах покупка земли для иностранных физических и юридических лиц запрещена, но разрешена компаниям с участием иностранного капитала.

Поскольку открыть местную фирму гораздо проще, чем получить гражданство той или иной страны (да и не всем оно нужно), иностранцы, желающие купить дом с участком или землю для строительства, регистрируют сделку на юрлицо. Есть и такие страны, где не только землю, но и жилье иностранец может оформить только на имя компании.

Надо сказать, что не во всех странах приветствуется учреждение фирм, единственным предназначением которых является совершение сделки с землей. Например, в Таиланде около трех лет назад было принято дополнение к Земельному кодексу, усилившее контроль над компаниями, которые покупают землю и принадлежат нерезидентам. Открыть фирму в Таиланде можно, если доля иностранца не превышает 49%. Но если власти выяснят, что в реальности такая фирма действует в интересах иностранца, сделка по покупке земли будет приостановлена для проверки ее законности. Единственный безопасный способ владения землей для гражданина другой страны - долгосрочная аренда на срок до 30 лет.

В то же время власти большинства других стран лояльны к компаниям, созданным иностранцами ради покупки недвижимости, хотя и здесь покупателю расслабляться не следует. Главное для нового владельца - убедиться, что у него есть рычаги влияния на собственную компанию. Нелишне обратиться к независимому консультанту по управлению капиталом. Игра в «международного инвестора» требует квалифицированной помощи.

Черногория или Хорватия

Чтобы понять, какое влияние на рынок недвижимости оказывает земельное законодательство, достаточно сравнить две соседние страны - Хорватию и Черногорию. Несмотря на то что Черногория гораздо компактнее Хорватии, черногорскую недвижимость россияне приобретают намного чаще.

Одна из главных причин в том, что иностранец в Хорватии, покупая любую недвижимость, должен получить разрешение властей, а это процесс долгий и совершенно непредсказуемый. Поэтому нерезиденты создают фирмы и регистрируют жилье на них.

В Черногории юрлицо требуется только для приобретения земли без капитальных построек, тогда как право собственности на жилье, в том числе дома с участками, и даже на землю с развалинами прежнего строения без проблем оформляется на физическое лицо. Кроме того, по словам Олеси Серебряковой, директора по маркетингу и продажам компании Boka Development, сейчас в правительстве рассматривается законопроект о разрешении нерезидентам покупать землю без построек.

Есть и еще один нюанс. Расходы по созданию и содержанию компании значительно увеличивают стоимость относительно недорогого хорватского жилья. Регистрация обходится в 4500-6000 евро, а содержание фирмы будет обходиться еще в 3000 евро в год. Единственное преимущество для юрлиц в том, что они освобождаются от налога на прирост капитала при перепродаже объекта. Однако при покупке маленького объекта траты на компанию едва ли оправданны.

Чехия

Земельное законодательство довольно быстро меняется во многих странах. Так, в Чехии, по словам Максима Баркова, исполнительного директора компании Abrupt s.r.o., до 1 мая 2009 г. купить недвижимость на физическое лицо могли только граждане Чехии, лица с ПМЖ на территории страны и компании с чешским юридическим адресом. Теперь владельцами недвижимости могут быть и иностранцы. Однако покупка на физическое лицо не упрощает въезд в страну - владельцы каждый раз должны получать краткосрочные визы, а это, конечно, не очень удобно.

Также практически во всех странах покупка недвижимости на частное лицо не является основанием для получения вида на жительство. При этом эмигрировать, вложив средства в недвижимость, становится проще даже в США (правда, в Штатах речь идет о коммерческих объектах, а в большинстве стран - еще и о создании рабочих мест). В Чехии же, как уверяют сотрудники Abrupt s.r.o., закон весьма либерален: после регистрации фирмы покупатель получает право подать документы на получение годовой визы, которая продлевается через год и каждые два года, а через пять лет - на ПМЖ. Сейчас Чехия - единственная страна Евросоюза, где получить ВНЖ можно при относительно небольших затратах и в сжатые сроки (в течение 120 дней с момента подачи документов).

Более того, нерезидент может оформить ипотечный кредит в чешском банке, только если покупает недвижимость на юридическое лицо. Однако, по словам Максима Баркова, в этом случае не столь очевидной становится связь фактического покупателя с собственностью, что, однако, иногда бывает полезно. Также следует оценить, стоит ли вести реальную предпринимательскую деятельность через ту фирму, на которую оформлена недвижимость. Ведь в случае убытков взыскание по суду может быть наложено на все имущество компании.

Важные тонкости

В любой стране есть свои нюансы. Например, в Чехии необходима российская справка о несудимости, которую у нас готовят долго, до месяца. В ряде государств управлять фирмой должен гражданин страны, но далеко не везде. «В Чехии директором фирмы может быть и россиянин, - говорит Максим Барков. - Директоров может быть и несколько. Следует помнить, что получить ВНЖ может только директор фирмы, остальные учредители - только рабочую визу на срок не более года».

В Чехии фирма регистрируется в форме s.r.o. (также аналог ООО). Уставный капитал - 200 000 крон (около 8000 евро). Присутствие в компании граждан Чехии и местного капитала не требуется. Содержание обходится недорого - от 600 до 1000 евро в год. Постоянно сдавать «нулевые балансы» в Чехии не стоит, но, чтобы показать деятельность фирмы, достаточно заключить договор о том, что она сдает в аренду недвижимость любому физическому лицу (в том числе учредителю или директору).

Взаимность требует жертв

В ряде стран покупку земли регулирует так называемый «принцип взаимности», в соответствии с которым российские физические лица могут приобрести апартаменты и дома с участками земли, но не земельные участки без утвержденного плана строительства. Такой принцип действует, например, в Турции, где для сделок с землей необходимо регистрировать компанию. Она может иметь стопроцентный иностранный капитал, не нанимать местных работников и не вести активной экономической деятельности.

Для приобретения недвижимости обычно создается аналог российского ООО. «Зарегистрировать такую фирму в идеале можно за день, если все необходимые документы уже грамотно подготовлены, - рассказывает менеджер проекта Akdeniz.ru Антон Парыгин. - На практике это занимает семь-десять дней. Потом в течение одного-двух дней недвижимость оформляется на фирму. Для создания ООО необходимо как минимум два соучредителя, причем оба могут быть иностранцами. Минимальный уставный капитал ООО - 5000 турецких лир (около 2300 евро). Сумма замораживается на счету до окончания процесса регистрации фирмы, а затем может быть снята. Накладные расходы по регистрации составляют, помимо уставного капитала, около 1500 евро. Сдача «нулевого баланса» приглашенным бухгалтером - около 100 евро в месяц».

Болгария

В самой популярной среди российских покупателей недвижимости стране создание компании понадобится для покупки земельных участков, как с домом, так и свободных от застройки. Если речь идет о вилле, то участок, прилегающий к строению, иностранное физическое лицо может взять в долгосрочную аренду, а вот незастроенную землю нужно регистрировать на фирму. Владельцем земли может быть иностранная компания с болгарским участием в размере хотя бы 1%, либо зарегистрированная в Болгарии фирма, которая может полностью принадлежать иностранцам.

Интересно, что незадолго до вступления в ЕС, Болгария приняла поправки к Конституции, которые в принципе допускают владение землей иностранцами. Однако чтобы это стало реальностью, должны быть приняты соответствующие законы - а утверждать их болгарский парламент пока не спешит.

Наследникам - 100%

Покупка недвижимости на компанию страхует владельца и в случае развода, и при не вполне официальном происхождении денег. По-прежнему несложно оформить недвижимость на оффшорную компанию. Например, некоторые британские эксперты уверяют, что до половины элитной недвижимости, которую купили в последние годы россияне в Великобритании, оформлена именно на оффшорные фирмы.